BBP Nr. 3 Schwand: Markt Schwanstetten

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Bürgerbrief August 2018 - Änderungsverfahren liegt auf Eis

Wochenendhaus(WE-)gebiet – Änderungsverfahren liegt auf Eis

Zu einer endlosen Geschichte scheint sich das seit August 2012 laufende Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans in ein Wohngebiet zu entwickeln. Zur Erinnerung: Das Änderungsverfahren für die beabsichtigte Umwidmung wurde vom Marktgemeinderat deshalb in die Wege geleitet, um den in den vergangenen Jahrzehnten entstandenen Grauzonen-Bereich, der im beachtlichen Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der Nutzung (vorübergehendes Wohnen) und des baulichen Maßes (54 m² Grundflächengebäude, keine Nebengebäude) nicht mehr entspricht. Bei 21 Grundstücken wurde die zulässige Bebauung um mehr als 10 % überschritten. Das größte nicht genehmigte Gebäude hat eine Grundfläche von 134 m². Mindestens 36 unzulässige Nebengebäude wie Garagen und Carports wurden errichtet. 46 Einfriedungen entsprechen weder in der Art noch Höhe den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Oberflächenentwässerungskonzept gefordert

Bei Durchführung des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens für die Änderung in ein Wohngebiet bei möglichst hoher Beibehaltung des Wochenendhausgebietscharakters kam die Forderung des Wasserwirtschaftsamtes Nürnberg (WWA) ein Oberflächenentwässerungskonzept zu erstellen.

Erschließungskosten

Die Kostenschätzung für die Umsetzung eines solchen Konzepts wurde vom Planungsbüro Wolfrum in 2016 mit ca. 1 Mio. EUR ermittelt, was Diskussionen unter den betroffenen Anwohnern und im Marktgemeinderat ausgelöst hat. Um zu prüfen, ob die Baukosten soweit wie möglich verringert und damit auch die Belastungen der Grundstückseigentümer vermindert werden können, wurden weitere Messpegelstände im Plangebiet eingerichtet und für einen längeren Zeitraum abgelesen. Dies auch deshalb, um belastbare Ergebnisse zu den sich über den Jahreslauf sich verändernden Grundwasserständen zu erhalten.

Seerosenweiher

Große Sorge wurde geäußert, dass durch den Bau des Regenwasserkanals der Grundwasserstand abgesenkt und dies zum Austrocknen der Seerosenweiher führen könnte. Natürlich wollen wir alle, dass dieses wertvolle und wunderschöne Naturkulturgut in unserer Gemeinde erhalten bleibt und wegen der Baumaßnahme keinen Schaden nimmt. Es wurde deshalb auch geprüft, inwieweit die schwankenden Grundwasserstände Auswirkungen auf die Seerosenweiher haben. Dazu wurden zusätzlich zu verschiedenen Zeitpunkten die Wasserspiegelhöhen der Seerosenweiher aufgenommen.

Ergebnis der Untersuchungen

Die in 2013 durchgeführten Bodenuntersuchungen haben aufgrund der Beschaffenheit schlechte Versickerungswerte ergeben und aufgezeigt, dass das von Norden im Untergrund abfließende Schichtenwasser im Süden bei starken Regenereignissen zu Problemen führen kann. Im südlichen Bereich ist der Grundwasserabstand deutlich niedriger, so dass in Kombination mit dem Schichtenwasser das Niederschlagswasser nicht versickern kann. Nach Aussagen von Anwohnern hat es schon in der Vergangenheit dazu geführt, dass dieses unkontrolliert über private bzw. öffentliche Grundstücksflächen entwässerte. Die vorgenommenen Messungen haben die Notwendigkeit einer Oberflächenentwässerung bestätigt.

Weiter haben die Untersuchungen ergeben, dass durch die Baumaßnahme die Weiheranlagen nicht gefährdet würden. 1.) Die für den Regenwasserkanal vorgesehene Tiefe von etwa 1,65 m durchstößt keine wasserführenden Bodenschichten. 2.) Durch den Einbau von Grundwassersperren kann die Drainagewirkung unterbrochen werden. 3.) Die durch den Rohrleitungsbau befürchtete Drainagewirkung hat bisher im Hinblick auf die schon seit vielen Jahren und in etwa gleicher Tiefenlage verbaute Wasserversorgungsleitung keine Auswirkungen auf die Seerosenweiher gezeigt. 4.) Es liegen Erkenntnisse vor, dass die Weiher durch Schichtenwasser von Nordosten herkommend gespeist werden. 5.) Es bestünde die Möglichkeit, vom Regenwasserkanal eine Zuleitung zu den Weihern zu legen, um eine zusätzliche Wasserversorgung zu erhalten.

Oberflächenentwässerungskonzept abgelehnt

Im Juni standen die Untersuchungsergebnisse und die aktualisierte Kostenschätzung für das Entwurfskonzept von knapp 1,40 Mio. EUR brutto zur Beratung auf der Tagesordnung. Obwohl alle Fraktionen das Konzept vom Planungsbüro Wolfrum als schlüssig bezeichneten, wurde es im Marktgemeinderat mit 10:6 Stimmen abgelehnt. Damit sind wir wieder so weit wie in 2012 und die Rechtsunsicherheit sowie Ungleichbehandlung findet seine Fortsetzung.

Klageverfahren am Laufen

Ein WE-Anwohner hat den Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Roth, unter Hinweis auf die in der Umgebung real vorhandene größere Bebauung verklagt, weil ihm für sein Bauvorhaben mit 70 m² Grundfläche die Genehmigung versagt wurde. Das Verwaltungsgericht Ansbach hat nach einer Begehung des WE-Gebiets in mündlicher Verhandlung erklärt, dass eben aus den bekannten Gründen über eine Funktionslosigkeit (ganz oder teilweise) des bestehenden Bebauungsplans ernsthaft nachgedacht werden muss.

Da in einer der vorangegangenen Sitzungen das Gremium an seiner Entscheidung festgehalten und dem Bauwerber nicht das gemeindliche Einvernehmen hat, wird es wohl in absehbarer Zeit zu einem Gerichtsurteil kommen. Mal schauen, ob der richterliche Hinweis das WE-Gebiet wieder auf die Tagesordnung bringt.

Sachstand Wochenendhausgebiet - März 2017

Die verschiedenen Veröffentlichungen in der Presse werden zum Anlass genommen, mit Sachinformationen über den aktuellen Stand zum Wochenendhausgebiet zu berichten.

Wie schon mehrfach informiert hat der Marktgemeinderat im August 2012 die Änderung des Bebauungsplans in ein Wohngebiet beschlossen, um den über viele Jahrzehnte hinweg entstandenen „Grauzonenbereich“ soweit wie möglich auf eine rechtlich ordnungsgemäße Basis zu stellen, aber auch für künftige Bauwerber eine Planungssicherheit zu schaffen. In den vom Planungsbüro Grosser-Seeger erstellten Bebauungsplanentwurf ist die bereits vorhandene Bebauung ebenso eingeflossen, wie die Ergebnisse einer bei den Eigentümern im Dezember 2012 vorgenommenen Befragung.

Bebauungsplan nicht eingehalten
Auslöser für das angestoßene Änderungsverfahren ist die Tatsache, dass die vorhandene Bebauung von den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen im erheblichen Umfang abweicht. Gegenwärtig sind rund 70 Grundstücke bebaut. Davon wurde die zulässige Bebauung von 54 m² bei 21 Parzellen um mehr als 10 % überschritten. Das größte nicht genehmigte Gebäude hat eine Grundfläche von 134 m² und ist damit 2 ½-fach größer als zulässig. Mindestens 36 unzulässige Nebengebäude wie Garagen und Carports wurden errichtet. Daneben ist in etlichen Fällen die Grenzbebauung überschritten und auch außerhalb der Baugrenzen gebaut worden.

Oberflächenentwässerungskonzept gefordert
Trotz rechtzeitiger Abstimmungsgespräche hat die Gemeinde erst im Zuge der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vom Wasserwirtschaftsamt Nürnberg (WWA) den Hinweis erhalten, dass wegen des nicht ausreichend vorhandenen Grundwasserabstands im südlichen Bereich des Wochenendhausgebiets ein Konzept für die Oberflächenentwässerung notwendig ist.

Die geschätzten Kosten des dazu vom Planungsbüro Wolfrum erarbeiteten Vorentwurfs liegen bei etwa 1.007.000 EUR (ohne Baunebenkosten). Die Kosten für die Oberflächenentwässerung sind auf der Basis des Kommunalen Abgabengesetzes sowie der noch zu erlassenden Entwässerungssatzung und Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung auf die Anlieger des Wochenendhausgebietes umzulegen.
Nur einen geringen Teil davon hat die Gemeinde zu zahlen, der wie bei allen anderen Erschließungsmaßnahmen auch aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanziert wird.

Anregungen werden geprüft
Im Rahmen eines Ortstermins am 04.10.2016 wurden im Beisein des WWA Nürnberg sowie dem Inhaber des Planungsbüros Wolfrum von den Anwohnern Anregungen zur Oberflächenentwässerung wie z. B. Retentionszisternen und Versickerungsmulden vorgebracht. Ob auf dieser Basis eine Optimierung des erstellten Konzepts möglich ist und sich dadurch Kosteneinsparungen erzielen lassen, bleibt abzuwarten, welche Ergebnisse die erforderlichen weiteren Bohrungen und Sickerversuche bringen. Daneben wird im Bereich der Seerosenweiher für die Dauer eines Jahres ein Grundwasserpegelstand eingerichtet, um Rückschlüsse auf den Wasserstand der Weiheranlage zu erhalten. Ein Austrocknen der Seerosenweiher soll selbstverständlich vermieden werden. Wenn die Ergebnisse ausgewertet wurden, hat der Rat zu entscheiden, ob auf der Grundlage des Oberflächenentwässerungskonzepts das Bauleitplanverfahren fortgeführt werden soll.

Baurecht versus Melderecht
Von der Initiative „Bürger gestalten Schwand“ wird immer wieder darauf hingewiesen, dass melderechtlich ein dauerhaftes Wohnen im Wochenendgebiet möglich ist. Zur nochmaligen Verdeutlichung von Bauplanungsrecht versus Einwohnermelderecht (übrigens beides ein Bundesrecht) möchten wir festhalten, dass es sich bei der Festlegung „Die Benutzung von Wochenendhäusern zu ständigen Wohnzwecken ist unzulässig“ um eine textliche Festsetzung im Bebauungsplan handelt. Es geht hier also explizit um Baurecht und eben nicht um eine melderechtliche Regelung.

Melderechtlich ist die Begründung einer Haupt- oder Nebenwohnung im Wochenendhausgebiet nicht zu beanstanden. Die Anmeldungen sind auch durch das Einwohnermeldeamt entgegenzunehmen. Baurechtlich jedoch stellt das dauerhafte Wohnen eine unzulässige, da gegen Festsetzungen des Bebauungsplanes verstoßende Nutzung dar. Diese wäre dann auch baurechtlich in Form einer Nutzungsuntersagung zu ahnden. Solche baurechtlichen Regelungen über die Zulässigkeit des Wohnens gibt es im Übrigen nicht nur in Wochenendhausgebieten, sondern auch in der Regel in Industrie- und Gewerbegebieten.

In der Vergangenheit wurden nicht nur die vielen Bauüberschreitungen, sondern auch das nicht zulässige dauerhafte Wohnen geduldet. Das Landratsamt Roth als Bauaufsichtsbehörde hätte rechtlich die Möglichkeit, Anordnungen zur Beseitigung der Verstöße zu erlassen. Davon wurde bislang allerdings abgesehen.

„Soziale Gerechtigkeit“
Die von der Bürgerinitiative thematisierte „soziale Gerechtigkeit“ kann von unterschiedlichen Blickwinkeln betrachtet werden. Ist es sozial gerechtfertigt, wenn vereinzelte Personen sich über planungsrechtliche Regelungen hinwegsetzen und sich dadurch den für jeden anderen Grundstückseigentümer bestehenden baurechtlichen und finanziellen Verpflichtungen entziehen? Oder entsteht allein dadurch nicht auch schon eine Art „soziale Ungerechtigkeit“? Wir haben schon mehrfach darauf hingewiesen, dass es bei den anstehenden finanziellen Belastungen durch die notwendigen Erschließungsmaßnahmen es Möglichkeiten gibt, im Falle von unbilligen Härten den Betroffenen zu unterstützen. Dies erfolgt nach den gesetzlichen Regelungen für alle Bürgerinnen und Bürger gleich und somit nach unserer Auffassung sozial gerecht.

Über die weitere Entwicklung des Wochenendhausgebiets werden wir zu gegebener Zeit wieder berichten. (Bürgermeister Robert Pfann)

Stand 2016: Änderung des Bebauungsplans "Wochenendhausgebiet" in Schwand

Im Wochenendhausgebiet sind zum Teil die baulichen Maße von 54 m² deutlich überschritten, nicht zulässige Nebengebäude wie z.B. Carports wurden errichtet und insbesondere das untersagte dauerhafte Wohnen ist allgegenwärtig. Der Marktgemeinderat hat deshalb im August 2012 beschlossen, den Bebauungsplan für diesen Bereich in ein reines bzw. allgemeines Wohngebiet zu ändern, um – soweit rechtlich möglich – die vorhandenen Überschreitungen auf eine rechtmäßige Basis zu stellen. Gleichzeitig können so zuverlässige Rahmenbedingungen für künftige Bauvorhaben geschaffen werden.

Neue Festsetzungen geplant
Die vom Planungsbüro Grosser-Seeger durchgeführte Bestandsaufnahme, die Eigentümerbefragung und die Infoveranstaltung am 18. März 2014 sind in den Bebauungsplanentwurf miteingeflossen.

Der dabei unter anderem geäußerte Wunsch auf Dauerwohnen und Beibehalten des Wochenendgebietscharakters wurde berücksichtigt. So soll die Grundflächenzahl nur 0,2 betragen, wobei die mit einem Wohngebäude bebaubare Grundfläche 130 m² nicht überschreiten darf. Um also das Maximum verwirklichen zu können, muss das Grundstück mindestens 650 m² groß sein. Die bauliche Höhe des Wohnhauses soll mit der Festsetzung der maximalen Traufhöhe auf 4,30 m begrenzt werden. Andererseits sind Kniestöcke bis zu einer maximalen Höhe von 50 cm zulässig.

Ferner soll der Meisenweg eine Verbindung mit dem unteren Lohweg erhalten, damit insbesondere alle Grundstücke von der Müllabfuhr angefahren werden können. Auch bisher schon war der Ringschluss aus Loh-, Staren- und Meisenweg im Bebauungsplan vorgesehen.

Entwässerungskonzept erforderlich
Der Entwurf des Bebauungsplans wurde im Sommer des letzten Jahres im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ausgelegt. Von den Behörden gingen sieben Stellungnahmen ein, während sich die Öffentlichkeit mit 14 Stellungnahmen – darunter zwei Sammelstellungnahmen mit mehr als 100 Unterschriften –beteiligt hat. Eine Beratung der eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen im Gremium musste zurückgestellt werden, weil das Wasserwirtschaftsamt Nürnberg (WWA) ein Entwässerungskonzept für das Oberflächenwasser gefordert hat. Trotz rechtzeitiger Abstimmungsgespräche mit dem WWA haben wir leider erst im Zuge der frühzeitigen Beteiligung den Hinweis erhalten, dass wegen des nicht ausreichend vorhandenen Grundwasserabstands im südlichen Bereich des Wochenendgebiets ein Konzept für die Entsorgung des Niederschlagswassers notwendig ist. Das Planungsbüro Wolfrum wurde nun mit der Erarbeitung eines solchen Konzepts beauftragt, das aufzeigen soll, welche Möglichkeiten zur Versickerung bzw. Ableitung des Regenwassers bestehen. Die Kosten der Entwässerungslösung, die auf die Anlieger umgelegt werden müssten, werden ebenfalls ermittelt.

Selbst bei Beibehalten der bisher zulässigen Gebäudegröße von 54 m² Grundfläche muss davon ausgegangen werden, dass das Regenwasser Probleme bereiten wird und Nachbarschaftsstreitigkeiten vorprogrammiert sind. Also auch vor dem Hintergrund von möglichen Haftungsansprüchen muss versucht werden, die Oberflächenwasserproblematik in den Griff zu bekommen.

Kleinkläranlagen ausnahmsweise möglich
Zumindest hat das Amt bestätigt, dass aufgrund der Randbedingungen im vorliegenden Fall ausnahmsweise Kleinkläranlagen für die Abwasserbeseitigung möglich sind. Nähere und aktuelle Informationen zum Verfahrensstand finden Sie auch unter buergerinfo-schwanstetten.de

Download des Bebauungsplans

Bebauungsplan Lohweg
(PDF-Datei)

Zum Download des Vorentwurfes zum Entwässerungskonzept Stand Oktober 2016 aus der Sitzung des MGR vom 25.10.2016 klicken Sie bitte auf folgende Datei:

Wochenendhausgebiet

Aktueller Sachstand und Hintergründe der geplanten Änderung
Die Änderung hatte der Marktgemeinderat in öffentlicher Sitzung bereitsam 29.08.2012 in Kenntnis dessen beschlossen, dass der bestehende Bebauungsplan von 1973 in weiten Teilen nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Auch das Landratsamt Roth hat diesen Schritt ausdrücklich befürwortet, durch Änderung des Bebauungsplans Rechtssicherheit für die Bewohner des Wochenendgebiets zu schaffen.

Überschreitungen bei den Festsetzungen
Die wesentlichen Vorgaben im bestehenden Bebauungsplan wie - ständiges Wohnen in Wochenendgebiet ist unzulässig, Grundfläche des Wochenendhauses darf nicht mehr als 54 m² betragen und Nebengebäude – Garagen sind unzulässig - werden in zahlreichen Fällen nicht eingehalten. So weisen etliche Wochenendhäuser deutliche und nicht genehmigte Überschreitungen von bis 134 m² auf. Auch das untersagte dauerhafte Wohnen, das in erheblichem Umfang nicht der Realität entspricht, hat dazu geführt, dass eine Änderung des Bebauungsplans von einem Wochenendhausgebiet in ein reines bzw. allgemeines Wohngebiet im Grunde unumgänglich ist.

Das mit der Änderung beauftragte Planungsbüro Grosser-Seeger hat im ersten Schritt die vorhandenen baulichen Anlagen aufgenommen. Dies soll eine Orientierungshilfe sein, damit die zukünftigen Festsetzungen über die Gebäudegrößen sich nach der vorhandenen Bebauung richten und auch weitere Überschreitungen möglichst auf eine rechtmäßige Basis gestellt werden. Ergänzend dazu hat die Gemeindeverwaltung den Eigentümern im Dezember 2012 einen Fragebogen zukommen lassen. Die Erkenntnisse hieraus sind ebenfalls in den Bebauungsplanentwurf miteingeflossen.

Keine kanal- und straßenbauliche Maßnahmen geplant
Vorgespräche mit dem Landratsamt Roth als untere Bauaufsichtsbehörde haben ergeben, dass auch bei Änderung in ein Wohngebiet eine wassergebundene Ausführung der Straße ausreichend ist. Diese ist für die Anwohner kostenfrei. Ohne einen mehrheitlichen Wunsch der dortigen Eigentümer auf Befestigung und Ausbau der öffentlichen Verkehrswege sind von der Gemeinde keine Erschließungsmaßnahmen geplant. Die letztendliche Entscheidung, ob ein beitragspflichtiger Straßenausbau erfolgt, wird ausschließlich durch den Marktgemeinderat getroffen.

Auch ist ein Anschluss an das öffentliche Abwasserkanalnetz nicht erforderlich, weil die Abwasserbeseitigung, wie für alle zukünftigen Bauvorhaben im Wochenendhausgebiet (Neubau und Erweiterung usw.), weiterhin durch private Kleinkläranlagen mit zusätzlicher biologischer Reinigungsstufe möglich ist.

Noch nichts entschieden
Bei der Entscheidung des Gremiums vom 29.08.2012 handelt es sich um einen baurechtlich formellen Beschluss, um das Änderungsverfahren einzuleiten. Die Gemeinde ist derzeit mit der Abklärung der Möglichkeiten bei den Fachbehörden und der Erstellung des Bebauungsplanentwurfs durch unser Planungsbüro noch am Anfang des Verfahrens. Es ist also noch keine Entscheidung, in welche Richtung auch immer, getroffen worden.

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